CHO THUÊ HOMESTAY GIÁ BAO NHIÊU?
Có 3 khái niệm tài chính cơ bản bạn cần biết khi kinh doanh homestay:
1. ROI (Return On Investment): Tỷ suất hoàn vốn
ROI = lợi nhuận ròng / chi phí đầu tư (%).
Trong trường hợp chi quá nhiều, thu không đủ bù chi thì lợi nhuận bị âm, lúc đó ROI cũng sẽ âm.
Ví dụ: Nếu ROI là 20% nghĩa là 100 đồng tôi bỏ ra sẽ mang lại cho tôi thêm 20 đồng, nếu ROI là -20% nghĩa là 100 đồng tôi bỏ ra đầu tư sẽ khiến tôi mất thêm 20 đồng nữa vì kinh doanh kém.
Nói một cách dễ hiểu, khi đặt vấn đề về ROI là khi trả lời câu hỏi nếu tôi bỏ ra 1 đồng thì tôi sẽ có thêm mấy đồng nữa. Lãi suất tiết kiệm ngân hàng cũng là 1 chỉ số ROI.
Để tính lợi nhuận ròng, cần biết doanh thu dự kiến & chi phí đầu tư là bao nhiêu. Chi phí đầu tư thường dễ tính, đó là tổng chi phí mặt bằng (nếu là nhà thuê lại), nội thất, trang thiết bị (TV, máy lạnh, tủ lạnh…), cơ sở vật chất (dầu gội, sữa tắm, giấy vệ sinh…), điện nước, phí vệ sinh, phí bảo vệ, phí quản lý, thuế… Nói chung có bao nhiêu chi phí phải tính hết vào & chọn mức khấu hao hợp lý. Về doanh thu dự kiến thì chỉ nên chọn tỷ lệ lấp đầy (occupancy rate) khoảng 66% (2/3) là mức trung bình an toàn, vì ngành du lịch bị ảnh hưởng bởi yếu tố mùa vụ (seasonality), luôn có mùa cao điểm & thấp điểm, nên nếu bạn tính doanh thu dự kiến theo tỷ lệ lấp đầy 100% thì ROI của bạn dễ bị tính nhầm & khiến bạn có quyết định đầu tư sai lệch.
Như vậy, với tỷ lệ lấp đầy là 66% thì doanh thu dự kiến cả năm của bạn sẽ xấp xỉ bằng giá thuê 1 đêm x 20 ngày/tháng x 12 tháng (20 ngày là 66% của 1 tháng có 30 ngày). Sau đó bạn chỉ cần áp dụng công thức ROI ở trên để cân nhắc về quyết định đầu tư của mình.
Với kinh nghiệm setup và vận hành chuỗi homestay 25 cơ sở, thì khi bắt đầu nghiên cứu mở cơ sở mới ở đâu đó, mình chưa quan tâm tới thiết kế homestay đó ra sao, mà mình quan tâm phân tích điểm hoà vốn để biết được quy mô đầu tư, giá bán phòng tương xứng, mô hình lưu trú phù hợp với đối tượng khách và sau bao lâu thu hồi vốn để có lãi. Bạn nào đang có kế hoạch kinh doanh homestay, farmstay thì ib mình, mình tư vấn thêm cho bài toán kinh doanh trước khi đầu tư homestay, farmstay.
2. Giá thị trường (market price):
Giá thị trường là mức giá trung bình hiện nay của các đối thủ cạnh tranh cùng phân khúc, gần vị trí của bạn. Các bạn có thể tham khảo trên trang Airbnb, chọn khu vực của bạn trên thanh tìm kiếm, vào Homes, vào More filters để lọc ra những căn giống nhà mình (1PN, 2PN, 3PN…), bấm See homes, sau đó di chuyển bản đồ đến khu vực nhà mình, bấm Redo search here để hiển thị các listing trong khu vực đó. Đây là khung giá thị trường mà bạn nên áp dụng cho nhà của bạn, chứ đừng tự nghĩ là nhà mình phải cho thuê giá cao thế này thế kia rồi không có khách thì bạn cũng chẳng có thu nhập!
3. Giá thâm nhập thị trường (penetration price):
Đối với các bạn mới tạo listing & chưa có review, cần áp dụng giá thâm nhập thị trường để có những khách hàng đầu tiên. Ví dụ giá thị trường ở khu vực đó là $30 cho căn 1PN thì trong tuần đầu tiên bạn thử giảm 10%, nếu chưa có khách thì sang tuần thứ 2 bạn giảm 20%, vẫn chưa có khách thì tuần thứ 3 giảm tiếp 30%… cho đến khi có người book. Bạn nên giữ mức giá này cho đến khi có khoảng 10 review thì có thể đẩy lên lại mức giá thị trường để đảm bảo có lượng khách ổn định.
Các bạn cũng đừng quên là khi tạo listing, nhà phải gọn gàng, sạch sẽ, sáng sủa, trang trí bắt mắt & chụp hình cho thật đẹp, xoay hình cho đúng chiều, viết mô tả thật chi tiết! Chứ bỏ qua mấy yếu tố quan trọng này thì có giảm giá bao nhiêu cũng chưa chắc có khách đâu
